Dr. Rodrigo Karpat

Câmeras em condomínios e o direito à privacidade

Por Rodrigo Karpat

O uso de câmeras de monito­ramento em condomínios é cada vez mais comum, porém, ainda existem inúmeras dú­vidas sobre quando as gravações podem ser acessadas e utilizadas. Por princípio, a finalidade das filma­gens no prédio é garantir a segurança dos moradores, e em São Paulo, por exemplo, a Lei nº 13.541/2003 exige a colocação de placas de forma visí­vel nos ambientes filmados, com os seguintes dizeres: “O ambiente está sendo filmado. As imagens gravadas são confidenciais e protegidas, nos termos da lei”.

Produzir provas contra morado­res não deve ser função das câmeras, e o condomínio pode ser responsabi­lizado pela divulgação das gravações se de alguma forma trouxer qualquer situação vexatória ou constrangedora à pessoa exposta nas imagens. Pode­rá, inclusive, ser condenado a reparar financeiramente quem for prejudica­do. Por isso, muita cautela deve ser tomada antes da liberação das ima­gens.

Uma situação que poderia ter sido evitada pela administração de um condomínio do Rio de Janeiro, mas que acabou resultando em pro­cesso judicial, foi a exposição de uma moradora diante de todos os vizinhos através do circuito interno de TV do prédio após ela ter amassado uma folha de papel e jogado no chão do elevador. O condomínio carioca foi condenado a pagar mil reais por da­nos morais.

De acordo com os argumentos da juíza, o dano moral é caracteriza­do por dor, vexame, sofrimento ou humilhação que foge a normalidade e interfere na esfera psíquica do in­divíduo causando-lhe desequilíbrio efetivo em seu bem-estar. E, nesse caso, a exposição foi vexatória dian­te de todos os vizinhos. O direito à inviolabilidade da imagem está pro­tegido pela Constituição Federal, conforme o artigo 5º, inciso XXVIII: “são assegurados, nos termos da lei a proteção às participações individu­ais em obras coletivas e à reprodução da imagem e voz humanas, inclusive nas atividades desportivas”.

O Código Civil também dispõe sobre o tema, em seu artigo 20: “sal­vo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou à ma­nutenção da ordem pública, a divul­gação de escritos, a transmissão da palavra, ou a publicação, a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da inde­nização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabili­dade, ou se se destinarem a fins co­merciais”.

De qualquer forma, não existin­do violação ao direito de privacidade, e sem que estas gravações sejam uti­lizadas para monitorar a vida privada das pessoas, como no caso de um adultério (o que não seria finalidade do condomínio), as imagens podem ser cedidas. Na ocorrência de crimes, uso de drogas, agressões, porém, é importante que as mesmas sejam verificadas de forma discreta com os responsáveis para resguardo dos mo­radores e o síndico do prédio.

Caso algum morador queira ter acesso às imagens, deverá solicitar formalmente, e em alguns casos, de acordo com a gravidade, por meio judicial ou por ordem de autoridade policial. Lembrando que é extrema­mente proibida a utilização das ima­gens para fins pessoais ou outros que não seja o resguardo do patrimônio e a segurança do condomínio. Nos casos que envolvam prejuízo pa­trimonial, como furtos e batidas de automóvel, por exemplo, não existe problema na visualização das ima­gens e fornecimento de cópia.

 

*Rodrigo Karpat é advogado es­pecialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados


 

A importância das Assembleias de condomínio

 

      Trata-se da forma de decidir questões que circundam a vida condominial. Forma esta, similar à democracia dire­ta, utilizada por Atenas na Grécia Antiga perante as “ágoras”, que eram consideradas um símbolo da democracia ateniense, na qual to­dos os cidadãos tinham igual voz e direito a voto.

        As decisões tomadas em assem­bleias tornam-se obrigatórias a todos no condomínio, inclusive aos ausentes, desde que preenchi­dos os requisitos legais, sob pena de nulidade. Dentre os requisitos legais estão: Convocação de todos condôminos Art. 1.354 do CC, de­liberar o que estiver na ordem dia, respeito de quóruns, entre outros.

        Quem convoca a assembleia é o síndico (Art. 1.348, I do CC). E na falta de convocação de assem­bleia Ordinária anual, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo (Art. 1.350 § 2º). Sendo caso da falta de realização da AGO o juiz decidirá a requerimento de qual­quer condômino. (Art. 1.350, § 2º).

        A convocação de uma assembleia deve seguir o procedimento pre­visto na Convenção do respectivo condomínio, o qual poderá exigir carta registrada ou simples, prazo mínimo convocatório. O não cum­primento poderá ensejar na anula­ção das decisões tomadas.

        A administradora poderá proceder com as funções administrativas (Art.1.348, § 1º e 2º), e formular o edital, com base no determinado pelo síndico. A convocação neste caso seria:

“Por determinação do Síndico fi­cam V.Sas. convidados a partici­par da Assembleia que será reali­zada neste condomínio...” ou Na qualidade de administradores, em atendimento a solicitação do síndi­co, vimos pela presente convocá­-los...”

        Algumas decisões deverão ser tomadas por quóruns qualificados as demais por maioria simples. (Art. 1.353 do CC). Os quóruns especiais estão definidos no Códi­go Civil e na Convenção do Con­domínio.

        As assembleias ocorrem em duas chamadas, na primeira para a instalação da assembleia deve­-se seguir o quórum determinado em convenção, normalmente 50% mais um do todo, ou 2/3 do todo, e com o intervalo, usual de 30 min. ou uma hora, conforme conven­ção, a sessão poderá ser instalada com qualquer número de presen­tes. (Art. 1.353 do CC)

As assembleias extraordiná­rias poderão ser convocadas pelo síndico ou por ¼ dos condôminos (Art. 1.355 do CC).

 

Há dois tipos de assembleias:

AGO: assembleia Geral Ordi­nária. Acontece obrigatoriamente uma vez por ano, para a prestação de contas do ano anterior, previ­são de despesas para o próximo exercício, e de forma intercala­da, ano sim, ano não, para eleger os representantes legais (síndico, conselho consultivo e subsíndico). (Art.1.350 do CC)

AGE: assembleia Geral Extra­ordinária. Sua utilidade é tratar de assuntos que não podem esperar a próxima AGO. (Art. 1.355 do CC).

 

        Já a AGI: assembleia geral de instalação, embora não exista pre­visão legal, a primeira assembleia do condomínio é comumente cha­mada de AGI, e tem como pauta eleição de representantes legais (síndico, subsíndico, conselho), previsão orçamentária para o exer­cício que se inicia, se assemelha a AGO, porém não existe prestação de contas, uma vez que o condo­mínio está se iniciando naquele ato. É somente após este momento que a cota condominial poderá ser cobrada.

 

*Rodrigo Karpat é advogado es­pecialista em Direito Imobiliá­rio e Condominial , consultor em condomínios, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados e Colunista Exclusivo da Folha do Sindico – rodrigo@karpat.adv.br

Conheça o perfil do síndico do seu condomínio e evite transtornos com a escolha errada

 

            Assim como é estabeleci­do pelo artigo 1.348 do Código Civil, os síndicos de condomínios têm algumas fun­ções e deveres, como: convocar a assembleia dos condôminos; dar imediato conhecimento da exis­tência de ações judiciais ou admi­nistrativos; cumprir a convenção, regimento interno e determinações da assembleia geral extraordiná­ria; elaborar o orçamento da recei­ta e despesa anualmente, entre ou­tros. O modo como o síndico vai lidar com essas obrigações, muitas vezes, depende do tipo de perfil de cada um.

O advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios, e sócio do Karpat Sociedade de Advogados, Rodrigo Karpat, apresenta alguns desses perfis e os cuidados necessários para evitar transtornos com a esco­lha errada. Confira:

 

O SÍNDICO DONO DO PRÉDIO

            Este síndico tem o perfil de não deixar que nada seja feito sem a sua anuência. Ele faz tudo sem consultar os condôminos e não presta contas do que está fazendo; realmente acredita ser o dono do prédio, esquecendo que é um mero representante do condomínio e que foi eleito para defender os in­teresses de todos. E não para fazer as coisas simplesmente ao seu cri­tério.

            Faz apenas a assembleia geral ordinária (artigo 1.350 do Código Civil), uma vez ao ano, isso quando a faz. Ele consegue espaço quando os condôminos não querem mais participar da vida do prédio, seja pela vida corrida com o trabalho e filhos ou por já terem presenciado a ocorrência de muitos problemas no passado. O que, de certa forma, torna a situação cômoda. Muitas vezes, este síndico está na gestão por anos, pois não existe interesse dos demais condôminos.

Cuidado: Normalmente o síndico com este perfil é bem intenciona­do, porém, por ter ficado sem res­paldo dos outros condôminos, aca­ba fazendo as coisas da sua forma.

            Assim, é importante que exis­ta uma gestão participativa, onde o conselho eleito realmente exerça a sua função. Uma opção salutar também é designar comissões, do tipo: de segurança, obras e orça­mentos. Esse tipo de atitude ajuda a dividir o trabalho e tornar a ges­tão mais transparente, atendendo a necessidade dos demais.

Realizar assembleias periódi­cas evita que os condôminos não se reúnam apenas uma vez ao ano e discuta todos os assuntos pen­dentes de uma só vez, o que faz a pauta ficar extensa e pouco produ­tiva.

 

O SÍNDICO POUPADOR

            Este síndico somente repre­senta problema se negligenciar as demais necessidades do prédio. O síndico poupador pensa somente em economizar a qualquer custo e não aumentar o condomínio. Seu principal objetivo é fazer caixa. Em contrapartida, o prédio fica em situação deplorável por falta de manutenção, o que também oca­siona a desvalorização do patri­mônio (que pode chegar a 30%). O mais preocupante é que o prédio corre vários riscos em função do descumprimento de adequações necessárias, tais como: renovação de AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), medição ohmica (para raios), limpeza de caixa d’água, brigada de incên­dio, CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes), não pa­gamento de horas extras aos cola­boradores, falta de manutenções adequadas, contratação de admi­nistradoras de segunda linha, entre outros.

Cuidado: Este síndico é perigoso, pois em um primeiro momento os moradores ficam satisfeitos, já que não houve o aumento do condomí­nio. Mas, no futuro, o prédio ficará tão defasado que, quando houver a necessidade de adequação, o valor do condomínio pode dobrar.

            Aumentos e adequações ne­cessárias (manutenção, obras, nor­mas) devem ocorrer anualmente e fazer parte do orçamento, que deve ser elaborado anualmente (1.348, VI do CC) e levar em con­ta o gasto efetivo do edifício para se gerir considerando os aumentos de concessionários de água, luz, dissídio de funcionários, inadim­plência, entre outros.

            Não adequar anualmente o or­çamento pode ser perigoso, pois pode representar um aumento muito grande. O ideal é mapear as necessidades do condomínio, des­tinar verba dentro do orçamento para obras e adequações, e dentro de um planejamento, executá-lo.

 

O SÍNDICO DAS OBRAS

            Este síndico representa pro­blema somente se as obras não estiverem orçadas e estiverem su­perfaturadas.

            Este síndico pode até começar bem. Ele verifica a necessidade real de obras no prédio e, em um primeiro momento, faz o procedi­mento de forma correta. Ou seja, aprova o orçamento em uma as­sembleia, porém, como não existe interesse dos demais em se envol­ver ele vê uma oportunidade de ganhar dinheiro com as obras.

            Assim, começa a contratar prestadores de serviços sem nota e fazer reformas sem necessidade, sempre com pagamentos parcela­dos a perder de vista. Ele procura não mexer no orçamento para não chamar a atenção. Para ele tudo é urgente. Este síndico adora fazer obras na coluna do prédio ou des­cobrir vazamentos, situações que permitem a ação do síndico mal­feitor, que realiza propositalmente a obra de forma imediata e sem tempo para fazer orçamentos.

Cuidado: A realização de obras no condomínio deve seguir os preceitos do Código Civil (artigo 1.341). Para obras necessárias, é necessário o apoio da maioria sim­ples da assembléia. Para as obras úteis, a maioria dos condôminos, e obras voluptuárias, 2/3 dos mo­radores. As obras emergenciais também devem ser ratificadas em assembleia.

Toda obra deve ser acompa­nhada pelo conselho ou comissão de obras, ser precedida da assi­natura de um contrato, e ter pelo menos 3 orçamentos (os mesmos devem ficar arquivados no prédio).

 

SÍNDICO PROFISSIONAL

            A contratação de síndico pro­fissional tem se tornado um hábito em condomínios clubes, nos de grande porte ou em prédios onde não têm condôminos dispostos a exercer a função. O mesmo costu­ma ficar no condomínio algumas vezes na semana e em horários pré-determinados. A previsão está no artigo 1.347 do Código Civil, porém, caso a Convenção restrinja a contratação de síndico profissio­nal, o prédio não poderá dispor de um.

Cuidado: A contratação do sín­dico profissional deve ser prece­dida de uma busca criteriosa no mercado, e através de referências de profissionais na área. O corre­to acompanhamento dos membros do conselho é salutar para que a gestão funcione. Ao contratar o profissional sugere-se a assinatura de um contrato estabelecendo os deveres de parte a parte.

            Embora a profissão não seja regulamentada, algumas empre­sas oferecem cursos de formação e qualificação, questione sobre a participação do profissional neles.

 

SÍNDICO EMPRESÁRIO

            É sempre muito bem visto no condomínio, e por possuir outros afazeres, gere o condomínio como se fosse uma empresa, o que é ide­al para uma gestão saudável.

Cuidado: Para funcionar de for­ma prática e sem atrito é necessário o suporte de um bom zelador com perfil de gerente predial e também dos membros do conselho. A ajuda de uma boa administradora que, de preferência, possua sistema de gestão com consultas online tam­bém é necessária.

 

SÍNDICO APOSENTADO

            Tem disponibilidade para estar no prédio boa parte de seu tempo. Dá bastante atenção a todos con­dôminos e costuma trabalhar em conjunto com a administradora e o zelador.

Cuidado: O síndico deve realizar assembleias periódicas, apresentar planejamento de trabalho, traba­lhar em conjunto com a adminis­tradora e conselho, não se envol­ver em fofocas ou exercer pressão demasiada nos funcionários do prédio. O mesmo não deve se per­petuar no cargo. É saudável a troca de gestão pelo menos a cada dois ou três mandatos.

 

*Rodrigo Karpat é advogado es­pecialista em Direito Imobiliá­rio e Condominial , consultor em condomínios, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados e Colunista Exclusivo da Folha do Sindico – rodrigo@karpat.adv.br