O sindico e o seu marketing pessoal

(Por Aldo Junior)

        O marketing é uma ferramenta fundamental no mundo empresarial, e porque não seria no universo condominial.

        Para que um sindico seja eleito ele precisa fundamentalmente fazer marketing. O sindico ser conhecido, apreciado e desejado por todos no cargo mais importante do condomínio.

        O marketing pessoal, é mesma coisa que uma empresa faz para divulgar seus produtos e serviços, porém em beneficio de sua carreira de sindico morador ou profissional.

        Imagine um sindico que aparece sempre entre os condôminos, realiza grandes benfeitorias mas não é considerado um chato, não terá o efeito esperado.   Esse não é o mundo ideal.

        O melhor sindico deve se parecer com os melhores e mais atentos profissionais. Por exemplo como um garçom eficiente e atento. Lembre-se que um garçom eficiente e atento sem está olhando para você quando imagina em chamá-lo para um pedido.

        O sindico deve ser assim, ou seja, não deve esperar movimentos contrários, criticas ou abaixo assinados, deve se antecipar e prever as necessidades.  Se você conseguir agir com a esperteza do garçom será um sindico adorado em sua comunidade. 

        Mas quais são os preceitos necessários para a prática do marketing pessoal do sindico que poderá melhorar e qualificar muito sua gestão condominial, vejamos alguns deles:

 

1 -    Liderança – Influenciar pessoas com atitudes corretas e se torna um formador de opinião;

2 -    Confiança – aquele que rege imediatamente em situações complexas;

3 -    Visão – entender o que está fazendo , e porque está fazendo;

4 -    Espírito de Equipe -  Oferecer ajuda, mesmo sem ser solicitado;

5 -    Maturidade – saber solucionar conflitos, sem provocar mais conflitos;

6 -    Integridade – fazer seu trabalho sem prejudicar ou beneficiar ninguém;

7 -    Visibilidade  - ser o primeiro e se dispor ajudar em qualquer tarefa;

8 -    Empatia – elogiar e reconhecer o mérito dos outros;

9 -    Otimismo – aquele com causa, sem enganações;

10 -  Paciência – é tudo. 

 

        Um sindico precisa e será certamente cobrado sempre por bons resultados. Portanto na prática estas características inseridas no seu dia a dia do sindico, irão proporcionar admiração por parte dos condôminos e terá apoio incondicional da comunidade.

 

        Trabalhar no seu marketing pessoal é fundamental para qualquer função ou profissão. Em especial para o sindico porque muitas de suas realizações são ofuscadas e não aprecem aos olhos dos condôminos.

 

         Divulgar seu trabalho sem intuito político, mas sim com o objetivo para dar conhecimento de suas atividades aos condôminos, mostrar o zelo pelo patrimônio da comunidade torna-se quase uma obrigação para o sindico, a fim fechar uma gestão com a satisfação do dever cumprido. Reeleição é consequência.   

Convocar todos os condôminos é uma obrigação legal do síndico

 
(Por Aldo Junior)

                                                                        


        As assembleias condomi­niais devem ser convoca­das obrigatoriamente uma vez por ano, assim denominada ordinária, e sempre que necessá­rio, convoca-se a extraordinária eventualmente. Suas funções são distintas, a ordinária trata especi­ficamente de eleição de sindico e membros da gestão, previsão or­çamentária e prestação de contas, e a extraordinária aborda todos os outros assuntos de interesse da co­munidade.

Muitos síndicos não se atentam a uma determinação legal prevista no código civil, que impõe ao ges­tor a obrigatoriedade de convocar todos os condôminos, para que as deliberações tenham aplicabilida­de.

        O artigo 1.354 do CCB, prevê que: “ A assembleia não poderá deliberar se todos condôminos não forem convocados para a reunião. “.

        Diante da letra da Lei, a inter­pretação na prática entende que, o sindico que não comunicar a todos os condôminos residentes ou não, e no caso dos condomínios comer­ciais as lojas e salas desocupadas, a assembleia se vê comprometida em sua legalidade, pois todos de­vem ser avisados formalmente da reunião.

        No dia a dia, os administra­dores cometem este “deslize” por absoluta falta de conhecimento, ou ainda quando não tem uma orien­tação técnica e profissional de em­presa especializada em assessoria de condomínios, e por fim, ape­nas por achar que “estas coisas só acontecem com os vizinhos”.

        Enganam-se aqueles que acre­ditam nesta máxima. É muito comum os síndicos enfrentarem questionamentos administrativos e até jurídicos por parte de condômi­nos que em sua maioria, se viram prejudicados pelas deliberações, simplesmente por não terem sido comunicados da realização da as­sembleia.

        A postura correta do sindico, começa com o cadastro atualizado dos condôminos apesar da resis­tência do preenchimento por parte de muitos. Quando o condomínio procura manter sempre atualiza­do os dados dos proprietários, tal atitude facilita muito na segunda fase do processo de convocação da assembleia.

        Com o cadastro atualizado, a emissão das correspondências com os editais de convocação, deverão ser entregues primeiramente no condomínio mediante protocolo e assinaturas que quem recebeu, garantindo ao sindico a compro­vação da efetiva entrega do edital. Em seguida, o sindico deverá en­caminhar para o correio os editais de convocação aos condôminos que não residem ou ocupam o imóvel,além dos que alugam seus imóveis, pois em muitos casos os inquilinos não repassam as cartas aos proprietários.

        O próximo passo, consisti em guardar os comprovantes de proto­colo de entrega pessoal e do envio dos editais aos correios para então, quando questionado for por algum interessado na questão, poder as­sim o sindico justificar a convoca­ção na totalidade dos condôminos evitando assim possíveis questio­namentos.

        Diante de todos os procedi­mentos elencados, podem alguns perguntar: e se o cadastro não es­tiver completo, e sem qualquer in­formação do condômino, o que fa­zer? É simples. No caso especifico de não haver dados do condômino, o sindico deve publicar o edital de convocação da assembleia no jor­nal de maior circulação da região, a fim de dar publicidade ao ato admi­nistrativo, atendendo a determina­ção legal, evitando assim qualquer elemento que possa criar vícios na convocatória.

        Com a junção do protocolo de assinaturas dos condôminos que ocupam as unidades do prédio, os comprovantes dos correios e a pu­blicação de jornal, o sindico atende as exigências da Lei e evita qual­quer problema futuro quando a ilegalidade na chamada da assem­bleia.

        Em recente julgado o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, confir­ma o entendimento do artigo 1354 do CCB, e anula todas as delibe­rações da assembleia como segue abaixo.

 

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condô­minos não forem convocados para a reunião.

Processo: AI 10024133912477001 MG

Relator(a): Newton Teixeira Car­valho

Julgamento: 29/05/2014

Órgão Julgador: Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL

Publicação: 06/06/2014

Ementa

EMENTA: AGRAVA DE INS­TRUMENTO - ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - ELEIÇÃO DE NOVO SINDICO EM ASSEMBLEIA CANCELA­DA - IMPOSSIBILIDADE - VIO­LAÇÃO DO ARTIGO 1.354 DO CÓDIGO CIVIL.

 

        Conforme artigo 1.354 do có­digo Civil, a assembléia não po­derá deliberar sem a convocação de todos os condôminos para a reunião. A assembléia realizada, não obstante e a comunicação de cancelamento, não atendeu, ao que parece, os requisitos do art. 1.350, § 1º, do Código Civil, o que impe­dia as deliberações tomadas, nos termos do art. 1354 do mesmo di­ploma legal.

        Assim aconselhamos os sín­dicos a atentar-se quando iniciar a rotina de convocar uma assem­bleia, sejam elas ordinária ou ex­traordinária, pois a simples exclu­são do recebimento da convocação de uma única unidade, pode causar grandes aborrecimentos ao gestor condominial.

        Não se precavendo quando ao vicio convocatório, necessaria­mente o sindico se verá obrigado a convocar uma nova assembleia nos moldes da previsão legal, basi­camente para aprovar aquilo que já havia sido aprovado, puro retraba­lho. Mais grave ainda, denota-se custos financeiros pelo equivoco administrativo, quando o sindico terá que justificar em prestação de contas, as despesas com de ho­norários de advogado para defesa de uma possível ação judicial de nulidade,dentre outras despesas eventuais para reverter a situação.

        Portanto, a partir deste mo­mento, o leitor da Folha do Sin­dico, já sabe a maneira correta de convocar uma assembleia e evitar erros e vícios na convocação que impliquem na nulidade das delibe­rações aprovadas. Cumpram o rito correto !!!!

 

 

Sindico não pode reter documentos ou patrimônio do condomínio

(Por Aldo Junior)

        O momento da troca de uma gestão condominial requer muita atenção por parte do novo sindico empossado e pelo ex-sindico. Dentre as várias responsabilidades do gestor está a transição de documentos e patrimônio físico de sua gestão, que deve ser protocolada junto ao novo sindico.

        A guarda patrimonial e entrega de documentos ao sucessor, representam além de uma obrigação do antigo sindico, bem como a preservação da história administrativa, contábil e fiscal do condomínio, visando a continuidade da gestão.

        Dentre os documentos necessários para uma transição transparente o antigo gestor deve entregar principalmente o seguinte: Convenção do condomínio, regimento interno, plantas, chaves do prédio, apólice de seguro, pastas de prestações de contas, contratos com fornecedores, livros e relação de inventário patrimonial.

        Como o sindico de acordo com o código civil responde pelos danos causados ao condomínio(com ou sem dolo), e, em tese quando se assume uma responsabilidade de gerir administrativa e financeiramente bens de terceiros, por si só, entende-se estar intrínseca toda legislação pertinente à função, sendo qualquer ato vedado por Lei cometido por imperícia, negligencia ou omissão, consequentemente  passivo de ressarcimento ou penalidade.  

        Diante deste quadro de encargos inerentes a função do sindico, vislumbramos a retenção de documentos, caso recorrente nos condomínios. Tal atitude, traz inúmeras repercussões em caso de retenção, pois além de prejudicar a continuidade da rotina do condomínio, pode gerar ainda danos financeiros pela falta de dados necessários por exemplo a elaboração de uma folha de pagamento ou até na geração de boletos e pagamentos de impostos.

        Alguns síndicos se apegam tanto ao cargo que se sentem “donos” da documentação. Acreditam sinceramente que podem retê-las ou até não entregá-las simplesmente porque perderam uma eleição, ou ainda  porque o sindico eleito sempre foi seu critico ou adversário no prédio, e em muitos casos apenas por implicância.

        Acontece que muitos síndicos não sabem ou não mensuram o risco que correm nesta tomada de decisão, pois a simples retenção de quaisquer documentos ou pertences do condomínio já se caracteriza como crime de apropriação indébita prevista no código penal.

         A inteligência do artigo 168 do CP, em verbis diz: “Apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção: Pena - reclusão, de um a quatro anos, e multa.”. Mais grave ainda se a retenção acontecer conforme cita o parágrafo 1º inciso II e III  na qualidade de tutor, curador, síndico, liquidatário, inventariante, testamenteiro ou depositário judicial,  ou em razão de ofício, emprego ou profissão.

        O motivo principal para que o sindico não retenha qualquer pertence ou documento do condomínio, reside na fundamentação jurídica de que aquilo pelo qual se apropria momentaneamente, não pertence a ele  - sindico - , mas sim ao condomínio, ou seja, a todos condôminos, sendo este o fato mais relevante que não justifica qualquer tipo de atitude que objetive a retenção patrimonial ou documental.

         Ademais no âmbito civil pode ainda o novo sindico ajuizar ação de busca e apreensão de documentos, causando além de prejuízos financeiros ao retentor da documentação cobrar ainda todos os danos causados em virtude da pretensa retenção.

        Em suma, o melhor e mais saudável caminho, é proporcionar uma transição tranquila e transparente deixando todas as diferenças de lado, primando pela continuidade da gestão de forma a não prejudicar a rotina financeira e administrativa do condomínio, com pensamento voltado sempre de que o patrimônio é de todos, e os eventuais prejuízos serão repartidos certamente na forma da Lei.

Mercado Empresarial

 

JR Office adquire 50% da marca Folha do Síndico e amplia mercados

        O mercado jornalístico do DF tem uma grande no­vidade, a partir de Abril 2015, a JR Office Assessoria Con­dominial empresa que já era deten­tora da franquia no Distrito Federal da marca Folha do Sindico desde outubro de 2012, deixa de ser fran­queada e passa a ser co-proprietá­ria da marca comercial juntamente com a Publik Editora de Salvador.

O negocio foi concluído neste mês após as negociações e enten­dimentos comerciais entre o deten­tor master da franquia e franquea­dor nacional das marcas Jornal do Sindico e Folha do Sindico, Atila Gadelha Marcelo, representante da Publik Editora e pelo diretor geral da JR Office Assessoria Condomi­nial Aldo Junior.

 

Destaque no Mercado

        O destaque editorial e co­mercial da Folha do Sindico no Distrito Federal desde seu re- lan­camento em outubro de 2012 foi determinante para a conclusão do negocio. Outro fator importante é a abrangência territorial de distribui­ção do jornal em todas as regiões do DF, que vem trazendo resulta­dos significativos aos anunciantes que não param de crescer no jornal.

Com experiencia e empre­endedorismo na direção geral e comercial do empresário Aldo Junior (empresário do ramo Con­dominial) a Folha do Sindico se destaca no mercado com conteúdo direcionado, a melhor editoria do Brasil na pauta condomínio, além de grandes destaques com colunis­tas exclusivos, a Folha do Sindico se tornou uma referencia para os condomínios do DF passando a ser uma formadora de opinião no mer­cado.

        O crescimento da Folha do Sindico no DF, se caracteriza pelo forte investimento financeiro e co­mercial na marca nos últimos dois anos e meio, e principalmente em sua editoria sustentada por jorna­listas e profissionais do mercado condominial com vasta vivência na área além de colunistas premia­dos que produzem conteúdo jor­nalístico especifico que satisfaz e atende as expectativas dos leitores.

 

Das Negociações

        O franqueador detentor da marca Atila Gadelha destaca sobre o trabalho da franquia em Brasilia e justifica a negociação : “ O traba­lho realizado por Aldo Junior com a Folha do Sindico foi impressio­nante e se destacou em todo Brasil em muito pouco tempo. Por este motivo queremos tê-lo como só­cio e não mais como franqueado, trazendo para nossa empresa um grande empreendedor para fazer parte da sociedade, fortalecendo ainda mais a estratégia comercial da marca nacional e agregando conhecimento e experiência nas decisões comerciais, por ser uma personalidade destacada com sua experiência de 27 anos como em­presário e consultor Condominial. “ finaliza Atila Gadelha.

 

Investindo em Eventos e Colunistas

        Em marco de 2014, a Folha do Sindico contratou o maior e mais premiado jornalista esportivo do Brasil Paulo Vinicius Coelho o PVC atualmente trabalhando no canal por assinatura FOX SPORTS lançando a Coluna do PVC, falan­do de futebol e esportes em geral, um sucesso absoluto.

Alem de PVC, outros desta­ques editoriais em colunas mensais são referencias como a Folha In Foco coluna do empresário Aldo Junior que trata de assessoria Con­dominial, o CLASSINDICO os classificados do jornal, são apenas alguns destaques do melhor jornal de assuntos CONDOMINIAIS do DF.

 

Ampliando Mercados

        Com metas e objetivos comer­ciais muito maiores para os pró­ximos anos, a Folha do Sindico agora com os sócios Aldo Junior e Atila Gadelha pretendem lançar novas franquias em outros estados como Mato Grosso, Tocantins, mato grosso do sul além de outras unidades da federação que já se ha­bilitam para prospectar o jornal em suas regiões econômicas.

        No DF, a folha do sindico vem promovendo grandes eventos como a palestra do PVC no ano passado sendo um grande sucesso de publico e com grande cobertura da imprensa, e mais recentemente patrocinando como mídia oficial a UNASINDICO - Encontro de Ges­tores CONDOMINIAIS do DF que será realizado em maio deste ano.

        Na vanguarda editorial e co­mercial, a Folha do Sindico vem conquistando o mercado do DF, a fidelidade dos leitores e preferen­cia dos anunciantes com os exce­lentes resultados de mídia.

        O objetivo dos sócios do jornal a partir de agora è inovar nas ten­dências do mercado e continuar na linha editorial vencedora, amplian­do mercados e agregando mais informações de conteúdo dirigido e de utilidade publica aos leitores que já elegeram a Folha do Sindi­co como o melhor jornal de assuntos condominiais do DF.

 

Destaque Chama o Síndico - OK FM - 15/04/2015

 

Perturbação sonora além dos limites

(Redação)

            Ruídos em excesso é algo desagradável em qualquer circunstância, seja na rua, ambiente de trabalho ou lazer. E quando não se consegue um ambiente de paz e silêncio nem estando na própria casa, isso pode ser ainda mais irritante. O barulho causa perturbação do sossego e da tranquilidade, pois impede o descanso e o repouso, além de comprometer a saúde daqueles que são obrigados a escutá-lo. Não é a toa que esse é um dos principais motivos de conflitos entre pessoas que moram em condomínio.

            O regimento interno de cada prédio determina uma faixa de horários “aceitáveis”, nos quais há uma tolerância para os ruídos, que vai geralmente das 8 às 22 horas. Entretanto, o que muitos condôminos não sabem ou ignoram é que, mesmo dentro horário permitido, há um limite para a perturbação sonora.

            Mais importante que as regras do condomínio são as leis municipais, que prevalecem. Nesse sentido, os limites de decibéis adequados para área residencial devem ser respeitados independentemente do horário previsto pelo regimento interno. De acordo com parâmetros do Conama (Conselho Nacional de Meio Ambiente), esse limite em áreas predominantemente residenciais é de 55 dB para o período diurno e 50 dB para período noturno.

            O assunto é polêmico e não raro chega às vias jurídicas. Em fevereiro deste ano o juiz do 1º Juizado Especial Cível de Brasília julgou procedentes os pedidos de uma moradora e determinou à vizinha que se abstenha de produzir barulhos em seu apartamento que ultrapassem os limites permitidos na legislação para uma área residencial, durante o período noturno, entre 22h e 8h, sob pena de multa.

            A condenação (à qual ainda cabe recurso) prevê pagamento de indenização por danos morais no montante de R$2.500,00 reais devido à perturbação sonora. A moradora entrou com ação contra a vizinha do apartamento localizado abaixo do seu, alegando que há algum tempo vem sofrendo perturbação sonora especialmente no momento de descanso e, por esse motivo, pediu condenação por danos morais. A vizinha não apresentou contestação, em razão disso o juiz decretou a sua revelia, presumindo a veracidade dos fatos narrados na petição inicial.

            O juiz concluiu que a ré vem adotando comportamento inadequado ao prejudicar o sossego e a tranquilidade da moradora do apartamento localizado acima do seu, em afronta às regras do direito de vizinhança estabelecidas no Código Civil e às normas internas do condomínio. 

Planejamento financeiro prévio, evita taxa suplementar para cobertura de despesas de fim de ano

Por: Aldo Junior

        

        O fim de ano vem se aproximando e muitos condomínios têm a obrigatoriedade de honrar as contas extras de 13º salário, encargos sociais sobre 13º salário dentre outras do período, exceto aqueles condomínios que terceirizam a mão de obra com empresas especializadas.

        Com o objetivo de não exceder os custos junto aos condôminos, o planejamento financeiro antecedente, é primordial para evitar a criação de cotas suplementares neste período de fim de exercício, que normalmente causa muito desgaste com os condôminos.

        Na linha de uma organização financeira criteriosa, o sindico deve no inicio de seu mandato, elaborar juntamente com uma assessoria condominial especializada, uma previsão orçamentária que supra as despesas e encargos de fim de ano, analisando inclusive as repercussões no mês calendário dezembro.

        Diante dos números previstos, um componente importantíssimo será a forma de arrecadação destes valores. O ideal seria que, desde o inicio da gestão o rateio fosse recebido em parcelas, diminuindo o impacto financeiro ao findar do ano, pois além das despesas de 13 o salário as famílias também incluem em seus orçamentos contas como: matrículas de escolas, material escolar, IPTU e IPVA.

      Porém nem sempre os síndicos adotam esta sistemática. Apesar de previamente terem as previsões elaboradas, muitos abrem mão da arrecadação no inicio,entendendo ser melhor para não onerar o condômino protelando sua integralização seis meses antes, ou até dois meses antes do vencimento da despesa.   

        Ocorre que esta medida de postergar a arrecadação, em vez de não onerar, causa um ônus maior exatamente no período em que deveria ser a taxa condominial menor, pela quantidade de situações financeiras ocorridas nesta época do ano.

        O planejamento financeiro de uma administração condominial, sem duvida alguma evita inúmeros problemas, não somente com relação as despesas de fim de ano, mas também para exemplificar com referencia as manutenções preventivas, que se mal trabalhadas podem aumentar os custos da manutenção corretiva.  

        Portanto senhores síndicos, da mesma forma que conduzem suas finanças pessoais, certamente com extremo rigor, controlando cada despesa  com os limites de suas rendas, o condomínio deve ser tratado ainda com mais atenção, até porque o descontrole ou descuido gera custos adicionais que podem em ultima instância acarretar ao sindico a devolução de valores ao caixa do condomínio por absoluta negligência na condução financeira do condomínio.