
Muitos condomínios têm se surpreendido ao perceberem que foram enganados por supostos “advogados” que assumiram o papel de redigir a rerratificação da convenção. Após 2003, com a entrada em vigor do Código Civil, milhares de condomínios procuraram, de forma acertada, atualizar a convenção.
O problema é que esses condomínios, ao enfrentarem um processo judicial, com base nas cláusulas da nova convenção, têm perdido o processo diante do fato do magistrado perceber que a convenção não tem valor jurídico, pois não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, sendo este o único cartório apto a recepcioná-la e a lhe dar o devido valor jurídico.
Logicamente que, caso a atualização da convenção tivesse sido realmente redigida por um advogado especializado, esta contemplaria todos os requisitos legais e não teria os erros e falhas que levam o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis a rejeitar o seu registro.
Centenas de condôminos foram enganados, pois pagaram por um trabalho que não tem valor jurídico e administram o condomínio com base numa convenção ilegal, já que não tem plena validade. Quem elaborou a convenção de forma amadora leva para ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e assim os condôminos, ao verem um carimbo deste cartório, pensam que está tudo em ordem.
Enganam-se, pois, este registro é irregular, tanto é que para evitar esse golpe contra os condôminos, a Corregedoria do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, ao publicar o Código de Normas dos Cartórios em dezembro de 2013, denominado Provimento 260-CGJ, proibiu esse expediente nos artigos 357 e 358, sendo que nos artigos 943, § 1º, e 949 esclarece que somente o Cartório de Registro de Imóveis pode recepcionar a convenção de condomínio e suas alterações.
A convenção deve ser registrada somente no Cartório de Registro de Imóveis, onde estão registrados os apartamentos ou salas, conforme art. 167, inciso I, item 17 da Lei de Registros Públicos n.º 6.015/73 que determina que neste cartório seja feito o registro “das incorporações, instituições e convenções de condomínio”.
No mesmo sentido, o artigo 1.333 do Código Civil: “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”. Parágrafo único. “Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.
A convenção é o documento mais importante que regulamenta a propriedade, sendo sua elaboração complexa. Entretanto, a postura dos coproprietários em tratá-la de forma simplista e amadora tem gerado conflitos e prejuízos que poderiam ser evitados se conduzissem o condomínio de maneira profissional.
Por Dr. Kênio de Souza Pereira
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