Os condomínios que possuem porteiros são preferidos pela maioria da população por transmitirem maior sentimento de segurança. Entretanto, o que temos visto é o crescimento de furtos e invasões em edifícios, especialmente, em áreas nobres, que contam com portaria física e sistema de segurança como câmeras e alarmes, gerando dúvidas sobre quando o condomínio tem o dever de indenizar a vítima que teve seu apartamento furtado ou algum equipamento subtraído do seu automóvel.
Primeiramente, devemos entender que, em geral, o condomínio não responde pelos furtos que ocorrem nos apartamentos ou garagens se o mesmo não possui porteiro ou sistema de segurança apto a impedir o dano, ou seja, não cabe à coletividade arcar com o prejuízo do vizinho quando não há culpa.
Qual é a situação quando há porteiro no condomínio?
Diferente situação se dá quando o edifício possui porteiro. Neste caso, é necessário analisar a convenção de condomínio, bem como a dinâmica dos fatos para averiguarmos a responsabilidade civil e o dever de indenizar. As decisões dos Tribunais de Justiça não são pacíficas neste sentido, pois a análise casuística é importante.
Nos casos em que o funcionário do condomínio cometeu uma falha e essa tenha contribuído para o furto, como por exemplo, ao abrir a porta para um estranho entrar sem que um morador tenha autorizado, o erro caracteriza a culpa (negligência e imprudência), pois comprometeu a segurança de forma expressa ou implícita.
Essa situação atrai para o condomínio o dever de indenizar. Por sua vez, quando ocorrem situações de força maior, isto é, em casos de roubos, em que os meliantes se utilizam de arma para forçar o porteiro a dar acesso ao prédio, o condomínio fica isento de ter que indenizar.
Não seria razoável exigir do porteiro uma atitude heroica de colocar sua vida em risco para evitar o assalto.
Furto na garagem
Quando o furto acontece na garagem, como se constata na subtração de bens deixados no interior do carro, rodas, retrovisores, bem como de bicicletas, deve-se entender que não há direito de indenização caso inexista garagista ou porteiro que esteja numa posição que possibilite efetiva vigilância.
Mas, se a vítima provar que houve falha do condômino, como deixar o síndico de consertar o portão por dez dias, facilitando assim o furto, o condomínio poderá vir a ser responsabilizado por negligência.
Outro aspecto que deve ser notado é que os tribunais consideram válida a cláusula de não indenizar na convenção, pois entendem que se os condôminos inseriram tal disposição, essa expressa a vontade da coletividade. Entretanto, tal cláusula é rara, sendo comum as convenções serem mal redigidas.
Assim sendo, é necessário analisar de forma conjunta e pormenorizada os casos de furtos e roubos em condomínio, uma vez que somente pela análise da dinâmica do caso, bem como das imagens e dos relatos do ocorrido é que poderá ser apurada a responsabilidade do condomínio arcar com a indenização da vítima.
| Por Kênio Pereira
Kênio Pereira. Advogado e Diretor Regional da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.
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