Obras necessárias em condomínios são sempre uma preocupação, seja pelas distinções que a lei faz quanto à manifestação da assembleia sobre o assunto, seja às vezes pelo próprio desconhecimento de síndicos e administradores em torno da questão.
A legislação diz que as obras necessárias são aquelas que têm por fim “conservar o bem ou evitar que se deteriore” (Art. 96 do Código Civil), definindo-se ainda conservação como o “conjunto de operações que visa reparar, preservar ou manter em bom estado a edificação existente” (Norma ABNT NBR 16.280/2020, Item 3.1). O Código Civil prevê ainda obras voluptuárias, que são principalmente as estéticas, e as obras úteis, relativas às melhorias que ampliam as possibilidades de uso dos espaços. Para essas duas categorias de obras, a lei exige que o síndico convoque assembleia e obtenha, respectivamente, aprovação de 2/3 de todos os condôminos, ou, no segundo caso, da maioria deles.
Mas voltemos às obras necessárias em condomínio, porque são aquelas que impactam de forma mais direta e imediata sobre a operação e a segurança da edificação. É o caso de
desplacamentos na fachada, infiltrações em lajes e cortinas, riscos elétricos iminentes, vazamentos na rede hidráulica, do gás etc.
O Código Civil (Art. 1.341) estabelece, em síntese, que:
Obras necessárias puras: Independem da autorização prévia de assembleia para a sua contratação e deverão ser custeadas pelas receitas ordinárias ou Fundo de Reserva, salvo disposição contrária em Convenção;
Obras necessárias urgentes e de valor excessivo: Devem ser executadas pelo síndico com imediata ciência à assembleia, recomendando-se que esta delibere sobre o rateio a ser feito, ainda que nada diga a legislação;
Obras necessárias não urgentes e de valor excessivo: Devem ser executadas somente após aprovação em assembleia, por quórum da maioria dos presentes na reunião.
Nos três casos, o Código Civil permite que, na omissão ou impedimento do síndico, qualquer condômino assuma a execução da obra, devendo cumprir as diretrizes que a lei e a Convenção do condomínio determinam, podendo ser “reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum” (§ 4º do Art. 1.341 do CC).
Mas o que ocorre quando uma assembleia não aprova obras necessárias?
Nas obras necessárias, ainda que a execução possa ser feita pelo síndico, em casos de urgência ou valores não excessivos, caso a arrecadação a posteriori não seja aprovada, as consequências orçamentárias terão que ser avaliadas tecnicamente, pois não há como se negar o rateio em razão da segurança da edificação. Reiteramos que neste caso não compete à assembleia deliberar sobre a sua realização ou não, somente quanto à forma de rateio das despesas.
O condomínio deve observar que as assembleias possuem limites de soberania e não podem comprometer a segurança da edificação, colocando em risco a vida dos moradores e o patrimônio dos condôminos.
Desta forma, cabe ao síndico, que convoca as assembleias e responde pela manutenção e segurança do prédio e pelo patrimônio de todos (Art. 1.348 do CC), planejar as reuniões. Isso implica o gestor conhecer o que será levado para conhecimento e/ou deliberação da coletividade, e apresentar com total transparência as opiniões e laudos técnicos, bem como os orçamentos, para que a massa condominial, conhecedora da questão, delibere conscientemente, ou mesmo seja cientificada da valorização patrimonial do condomínio.
| Por Cristiano Oliveira
Cristiano de Souza Oliveira - Bacharel em Direito pela FDSBC - Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 26 anos.