Condomínios residenciais enfrentam polêmica sobre uso de imóveis como casas de prostituição

Atividade comercial proibida em áreas residenciais reacende debate sobre limites legais e deveres dos condôminos

Nos últimos anos, síndicos e moradores de diversos condomínios residenciais em grandes cidades têm enfrentado uma situação polêmica e juridicamente delicada: a utilização de apartamentos e casas como pontos de prostituição. Embora a atividade em si não seja crime no Brasil, quando exercida em áreas residenciais e em desacordo com as normas condominiais, ela pode configurar infrações administrativas e contravenções penais.

Em especial, o artigo 59 do Decreto-Lei nº 3.688/1941 (Lei das Contravenções Penais) prevê sanção para quem "exercer profissão ou atividade, em desacordo com as prescrições legais", o que inclui o uso de imóveis residenciais para fins comerciais vedados pelo regimento interno do condomínio ou pela legislação urbana municipal.

O que diz a lei?

O artigo 59 da LCP estabelece:

"Exercer profissão ou atividade econômica, ou servir-se de meios de publicidade, em desacordo com as prescrições legais."

Pena: prisão simples de quinze dias a três meses, ou multa.

A jurisprudência tem interpretado que essa contravenção pode ser aplicada em casos nos quais o uso do imóvel contraria expressamente a convenção condominial ou o zoneamento urbano, como é o caso de estabelecimentos de prostituição em prédios residenciais.

Ademais, o artigo 229 do Código Penal vai além ao penalizar diretamente quem "mantém casa de prostituição ou nela participa da administração", com pena de reclusão de 2 a 5 anos e multa. Ou seja, enquanto a prostituição individual não é criminalizada, manter um local fixo e destinado à prostituição de terceiros é, sim, tipificado como crime.

Quando o condomínio pode agir?

A maior parte das convenções condominiais determina expressamente que as unidades residenciais devem ser utilizadas exclusivamente para fins de moradia. Nessas condições, o uso comercial — ainda mais quando se trata de atividades que envolvem constante circulação de pessoas, ruídos, e riscos à segurança — pode ser contestado.

O condomínio pode tomar medidas nas esferas:

• Administrativa: advertência, multa e, em casos extremos, ajuizamento de ação para fazer cessar a atividade.

• Judicial (Cível): ação de obrigação de fazer ou não fazer, para proibir a utilização irregular do imóvel.

• Judicial (Penal): comunicação às autoridades sobre possível contravenção ou crime, especialmente quando há indícios de casa de prostituição, aliciamento ou tráfico de pessoas.

Segundo os especialistas em Direito Penal, “o condomínio não pode julgar moralmente o que ocorre na unidade, mas pode e deve agir quando há violação do uso permitido, barulho, risco à segurança ou impacto no sossego e na imagem da coletividade”.

Exemplos práticos e casos reais

Em São Paulo, um edifício de alto padrão localizado no bairro da Bela Vista enfrentou uma longa disputa judicial após moradores denunciarem que dois apartamentos estavam sendo usados para encontros sexuais mediante pagamento. A grande movimentação de pessoas, entrada e saída em horários variados, barulho e inclusive anúncios online com o endereço do condomínio foram suficientes para que a assembleia determinasse a aplicação de multas e, posteriormente, buscasse a via judicial.

Em Curitiba, o Tribunal de Justiça do Paraná reconheceu, em 2021, o direito de um condomínio multar uma proprietária que alugava sua unidade, por temporada, para uso como ponto de encontros sexuais mediante anúncio em sites especializados. O entendimento foi de que havia violação do uso residencial do imóvel, conforme previsto na convenção.

Em outros casos, a simples presença de publicidade explícita nos corredores ou a circulação de visitantes desconhecidos, em grande número e horários noturnos, já levou à instauração de sindicância e ações de cessação da atividade, com apoio da polícia civil.

Diferença entre uso pessoal e exploração comercial

É importante destacar que o exercício da prostituição em si — quando feito de forma autônoma e individual — não é proibido por lei. A questão jurídica se complica quando há indícios de:

• Exploração por terceiros (cafetões, redes organizadas);

• Publicidade explícita com endereço do condomínio;

• Entrada e saída frequente de diferentes pessoas, afetando a tranquilidade dos demais moradores;

• Uso coletivo ou rotativo da unidade por diferentes profissionais;

• Pagamento de aluguel especificamente para esse tipo de uso.

Nessas hipóteses, pode haver não apenas contravenção, mas crime penal (manutenção de casa de prostituição), o que permite atuação policial, investigação criminal e possível condenação judicial.

Como o condomínio deve proceder?

A recomendação de especialistas é que o condomínio atue com prudência, mas de forma firme, sempre respeitando o devido processo legal interno. O ideal é:

1. Observar o comportamento reincidente e reunir provas (sem invadir privacidade);

2. Notificar formalmente o morador ou proprietário;

3. Registrar reclamações em assembleia e aplicar penalidades previstas;

4. Buscar orientação jurídica antes de expor ou constranger condôminos;

5. Comunicar a polícia civil quando houver indícios de atividade criminosa.

Em paralelo, é recomendável que a convenção condominial contenha cláusulas claras sobre o uso exclusivo residencial das unidades e a proibição de atividades que comprometam a segurança, imagem ou tranquilidade da coletividade.

A polêmica envolvendo o uso de imóveis residenciais como casas de prostituição exige uma análise cuidadosa entre o respeito à liberdade individual e a preservação do interesse coletivo. O condomínio não tem o papel de vigiar a moral dos moradores, mas tem o dever legal de preservar o uso adequado das unidades, a segurança e a convivência harmoniosa entre todos.

Enquanto o tema continuar sem regulamentação clara, a jurisprudência tende a pesar a favor dos interesses da coletividade — principalmente quando o uso comercial da unidade infringe o regimento interno e interfere no sossego e na segurança dos demais moradores.

Por: Dr. Condomínio Aldo Junior